REQUISITOS PARA VENDER UN INMUEBLE ANTE EL REGISTRO INMOBILIARIO

Para vender un inmueble se requiere presentar ante el Registro Inmobiliario correspondiente de acuerdo a su ubicación   el documento de venta redactado y visado por un abogado, acompañado con los siguientes recaudos:

• Copia de la Cedula de Identidad de los otorgantes:  La Cedula debe estar vigente y la copia legible (Generalmente exigen que estén todas en un mismo folio tamaño oficio)
• Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes: Debe presentarse original y copia.
• Ficha Catastral: Se obtiene en la Oficina de Catastro de la Alcaldía correspondiente según la ubicación del inmueble.  (Si la Cuenta está a nombre de una persona diferente al propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)
• Solvencia del Derecho de Frente: Se obtiene en la Alcaldía correspondiente, previo pago de los impuestos municipales, mas una tasa que cobran por la emisión de la Solvencia.
• Solvencia de Agua del inmueble: Se tramita ante Hidrocapital. (Si se trata de un apartamento, previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)
• Registro de Vivienda Principal: Se obtiene en  el SENIAT.
• En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5% del precio de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla emitida por el SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos de la Tesorería Nacional . Se debe exigir la Certificación de Pago.
• Pago de los Derechos de Registro: Según el cálculo realizado por el Registro Inmobiliario, se cancela en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
• Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la operación inmobiliaria.
• En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la Cedula de Identidad del representante legal.
• Los gastos ocasionados con motivo de la compra-venta del inmueble, inclusive Honorarios de abogado por la redacción de los documentos de Opción de compra y Venta, corresponden al Comprador. En estos gastos se incluye la Certificación de Gravámenes

" ALGUNOS TIPOS DE CONTRATOS"

q Contrato: El Contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellos un vinculo jurídico.

Definición de Algunos Contratos:

 Comodato: El Comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra gratuitamente una cosa, para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinados, con cargos de restituir la misma cosa.

 Arrendamiento: El Arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

 Mandato: El Mandato es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario, a ejecutar uno o más negocios por cuenta de otra, que la ha encargado de ello.

 Anticresis: La Anticresis es un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de hacer suyos los frutos del inmueble que se le entregue, con la obligación de imputarlos a los intereses, si se le deben, y luego al capital de su acreencia.

 Contrato de Venta con Pacto Retracto: El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos.

 Permuta: La Permuta es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga a dar una cosa para obtener otra por ella.

 Donación: La Donación es el contrato por el cual una persona transfiere gratuitamente una cosa u otro derecho de su patrimonio a otra persona que lo acepta.

 Prenda: La Prenda es un contrato por el cual el deudor da a su acreedor una cosa mueble en seguridad del crédito, la deberá restituirse al quedar la obligación.

VALORACION DE UN INMUEBLE

Quienes desean comprar o vender una propiedad procuran determinar el precio con la mayor exactitud. No obstante a ello, en la generalidad de los casos carecen de los elementos necesarios para definir el valor de un inmueble. Esto provoca reacciones de inseguridad que se expresan en la desconfianza del comprador con respecto a si está pagando el precio justo, y las dudas del vendedor con relación a si el valor acordado es el adecuado.

Tales reacciones son explicables si partimos de las naturales expectativas por pagar lo menos posible por parte del comprador y cobrar lo máximo admisible por parte del vendedor, ya sea este un propietario o un agente inmobiliario. La actividad especializada de estimar los valores de intercambio de bienes en el mercado es conocida en forma común como valuación. Los vocablos valuación, tasación, valoración, avalúo y valorización son utilizados en nuestro idioma como sinónimos de acuerdo con los usos y costumbres de cada país.

La valuación de un inmueble viene a ser un examen especial al que se somete un bien para estimar su valor en el mercado. Entre sus aplicaciones tenemos las operaciones de compraventa, la división y partición de herencias, la constitución de garantías hipotecarias, los contratos de arrendamiento financiero, la valorización de activos y otras.

Un inmueble es un activo importante, por ello el propietario debe estar al tanto de su valor actualizado.-

UNIDADES TRIBUTARIAS EN VE. EN Bs. V. y EN Bs. F. DESDE SU CREACION 1994 HASTA 2010

UNIDAD TRIBUTARIA DESDE SU CREACIÓN (1994) HASTA EL 2010 EXPRESADA EN Bs. VIEJOS Y Bs. FUERTES

AÑO	GACETA OFICIAL N°	FECHA	U.T. en Bs. V.	U.T. en Bs. F.	Tipo de Cambio
1.994	4.727	27-05-1994	1.000	1,00	168,61
1.995	36.673	07-04-1995	1.700	1,70	170,00
1.996	36.003	18-07-1996	2.700	2,70	470,75
1.997	36.220	04-06-1997	5.400	5,40	485,63
1.998	36.432	14-04-1998	7.400	7,40	536,00
1.999	36.673	05-04-1999	9.600	9,60	590,75
2.000	36.957	24-05-2000	11.600	11,60	648,00
2.001	37.183	24-04-2001	13.200	13,20	711,75
2.002	37.397	05-03-2002	14.800	14,80	838,75
2.003	37.625	05-02-2003	19.400	19,40	1.600,00	*
2.004	37.876	10-02-2004	24.700	24,70	1.920,00	*
2.005	38.116	27-01-2005	29.400	29,40	2.150,00	*
2.006	38.350	04-01-2006	33.600	33,60	2.150,00	*
2.007	38.603	12-01-2007	37.632	37,63	2.150,00	*
2.008	38.855	22-01-2008	46.000	46,00	2.150,00	*
2.009	39.127	26-02-2009	55.000	55,00	2.150,00	*
2.010	39.361	04-02-2010	65.000	65,oo	2.600,00 4.300,00	**

                                                                                        *  Con control de cambio

                                                                                       ** A partir de Enero 2.010 se devaluó el Bolívar en 2 tipos de cambio (2,60/$ y 4,30/$)

"TASAS DE INTERÉS"

¿ QUE SON LAS TASAS DE INTERÉS ?

Las tasas de interés fijan el precio del dinero. Algunos se preguntarán, ¿pero el dinero tiene un precio? Pues sí, el dinero se puede comprar. Los bancos venden dinero. Dan a sus clientes Bs.F 1.000 y fijan el precio de dicha cantidad en Bs.F 1.330. Puede parecer un buen negocio para la entidad y un mal negocio para el cliente, pero hay dos factores que lo explican: el plazo y el riesgo.

La entidad da a su cliente Bs.F 1.000, por los que espera cobrar 1.330 bolívares fuertes, pero Bs.F 1.330 no hay que entregárselos en el momento (no tendría sentido) sino que se va devolviendo poco a poco. Si el cliente necesita esos Bs.F 1.000 para comprarse una herramienta que le permite trabajar y ganar dinero, desde luego es un buen negocio. Aunque al final tenga que devolver Bs.F 1.330, si la entidad no le vendiera dinero no podría adquirir la herramienta y ganar dinero para pagarla y tener una fuente de ingresos. La entidad también corre un riesgo al vender dinero, ya que si al final el cliente no logra trabajo con su herramienta y no paga, tendrá pérdidas. Por tanto, las entidades financieras prestan dinero por varios motivos. Simplificando: para lograr un beneficio (son empresas), para compensar el riesgo de la operación (una especie de prima del seguro) y porque al prestar dinero se quedan sin él durante un tiempo determinado y podrían dejar pasar alguna oportunidad lucrativa inesperada.

Siguiendo con el ejemplo anterior, si la entidad fija que el dinero hay que devolverlo en un año, esta entidad estará ganando 330 bolívares fuertes de cada 1000 que presta, es decir, un 33% anual. Ese es la tasa de interés del préstamo.

Por tanto, siempre que hay un préstamo de dinero existe una tasa de interés. Cuando un banco se lo presta a un cliente, cuando un banco se lo presta a otro banco, y también cuando un cliente se lo presta a un banco: los bancos remuneran las cuentas y depósitos con una tasa de interés. Normalmente, cuanto más corto es el plazo más baja es la tasa de interés, ya que el dinero está menos tiempo en manos de su propietario original y el riesgo que corre el prestatario es menor (tanto de impago como de necesitar dicho dinero prestado para otra cosa). Pero claro, no es lo mismo prestarle el dinero a una persona desempleada que al Estado. Por tanto, la tasa de interés de un préstamo a una persona desempleada (si logra que le concedan un préstamo) es más alta que el que ofrece el Estado en su deuda pública. Sin embargo, mientras más alto es el riesgo país, por ejemplo de Venezuela, la tasa de interés que tiene que pagar Venezuela, por la emisión de deuda pública, es más alta.

Los Bancos Centrales son los encargados de controlar la cantidad de dinero en circulación, puesto que si hay mucho dinero en el sistema se tiende a tener inflación.

¿Luego que pasará si el Banco Central de Venezuela decide bajar las tasas de interés? Que el precio del dinero será más barato. La demanda sube, la gente y las empresas piden créditos para crecer, y en general, la economía recibirá un impulso de crecimiento, aunque como contrapartida subirá la inflación (la de demanda, ya que habrá más dinero para comprar bienes y servicios). Si en cambio las tasas suben, el dinero será más caro, habrá menos créditos y la economía se resentirá, aunque si hubiera un episodio de inflación en la zona (de demanda) se controlará.

Por eso en la actualidad, como hay inflación y la economía se esta desacelerando, el Banco Central de Venezuela (BCV) está en una encrucijada. ¿Bajar las tasas de interés para aumentar el crecimiento, la actividad económica y (se supone) el empleo o subir las tasas para controlar la inflación?

COMO VENDER SU INMUEBLE

• Determine el valor del mismo en función de los factores de mercado, de reposición y renta. Analice cuidadosamente la ubicación del inmueble y compárela con otros en la zona, realice un estudio de inmuebles vendidos con características similares en el Registro Inmobiliario correspondiente. Puede contratar a una empresa dedicada a realizar avalúos para que le indique el valor.

• Realice una inspección cuidadosa del inmueble para determinar qué tipo de reparaciones y remodelaciones deberá hacer y cuál es el costo estimado de las mismas para que el inmueble sea considerado el más atractivo de los que se están vendiendo en la zona.

• Abra un expediente completo donde deberá tener toda la documentación e información del inmueble:

1. Documento de Propiedad
2. Certificación de Gravámenes
3. Tradición Legal de la propiedad del inmueble
4. Solvencias y recibos de servicios públicos
5. Plano del Inmueble
6. Plano de Ubicación.
7. Si es propiedad horizontal, necesitará adicionalmente el documento de condominio.-

• Cuando comience a recibir llamadas, tenga en cuenta que muchas serán de curiosos o amigos de lo ajeno, investíguelos y fíltrelos antes de darles acceso a su inmueble.

• Estudie la presentación del inmueble con anterioridad, una vez que inicie el recorrido por el inmueble con el interesado, destaque las ventajas competitivas y comparativas del inmueble. No discuta con el cliente si este hace comentarios desagradables relacionados con el estado de mantenimiento o decoración del inmueble, recuerde que su intención es vender su inmueble, no sus gustos.

Cuando ya tiene un cliente y comienza el proceso de negociación definitivo, tenga cuidado de plasmar todo en un convenio escrito(opción de compra), no deje cabos sueltos, precise fechas y montos sin que haya lugar a dudas. Lo mismo vale cuando se vaya a redactar el documento definitivo de compra-venta. Verifique que el cheque esté bien emitido antes de firmar el documento final (confórmelo con un día de anticipación). Se puede asesorar o contratar a alguien con experiencia en la venta de bienes inmuebles.-

" VENTA VIVIENDA PRINCIPAL"

De acuerdo a lo establecido en la normativa que regula el Impuesto sobre la Renta en Venezuela , la inscripción de su vivienda en el Registro de Vivienda Principal, es un requisito previo para que en caso de que realice una enajenación, el monto que provenga de dicha operación no se incluya dentro de los ingresos brutos de las personas naturales, con la condición de que les haya servido de vivienda principal y que el contribuyente invierta, dentro de un plazo no mayor de dos (2) años, contados a partir de la enajenación o dentro del año precedente a ésta, la totalidad o parte del producto de la venta en otro inmueble que sustituya el bien vendido como vivienda principal y haya efectuado la inscripción del nuevo, salvo en el caso que los contribuyentes sean mayores de sesenta (60) años.-

"IMPUESTO AL VENDER SU INMUEBLE"

El anticipo de impuesto está fijado en cero punto cinco por ciento (0.5%) calculado sobre el precio de la enajenación del inmueble, dicho monto podrá ser acreditado al monto del impuesto resultante de la declaración definitiva de renta del ejercicio correspondiente.
Se encuentran exentos del pago de este anticipo, las enajenaciones (ventas) de la vivienda principal, en cuyo caso el vendedor deberá presentar ante el Registrador o Notario, previo al otorgamiento, la constancia de Registro de Vivienda Principal.

Igualmente están exentas las operaciones cuyo monto sea inferior a tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.).