"CLAUSULA RECOMENDABLE EN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA EL ARRENDADOR"

"EL ARRENDATARIO" declara conocer los problemas de suministro y servicios públicos tales como agua, teléfono, electricidad, cable y gas, que confronta la ciudad de ______________, "EL ARRENDATARIO" acepta el inmueble objeto de este contrato a  sabiendas de que en determinado momento pueda sufrir las consecuencias de escasez de estos servicios, por tanto "EL ARRENDADOR" no es responsable de esta circunstancia. 

DIFERENCIA ENTRE PRECIO Y VALOR EN BIENES RAICES

Cuando de bienes raíces se trata, no existen dos conceptos que difieran tanto, el uno del otro, como valor y precio. Normalmente, para el dueño de una propiedad, la misma siempre tendrá un valor superior al valor promedio de las propiedades que la circundan. En realidad, este concepto de valorización exagerada, de lo que nos pertenece, es algo normal en la conducta humana; pero cuando de negocios se trata se debe ser realista.

En innumerables ocasiones hemos escuchado quejas de personas descontentas con el trabajo realizado por agentes de bienes raíces, que han sido contratados para venderles sus propiedades, alegando que los mismos no hicieron una labor eficiente. Cuando hemos revisado la estrategia de venta, utilizada por los agentes, hemos podido apreciar que el error más frecuente fue el precio que mantuvieron las propiedades en el mercado, durante el período de mercadeo. Al consultar a los profesionales de bienes raíces, en referencia a la causa que motiva el aceptar propiedades a sobre precio, la respuesta siempre es la misma: los propietarios quisieron probar por un tiempo para ver la reacción del mercado. Y yo los comprendo, porque siempre resulta difícil hacer entender a alguien que lo suyo vale igual que lo ajeno. Que todo tiene un precio y que no existe quien esté dispuesto a sobre pagar una mercancía por más que ésta le guste.

En bienes raíces todo está íntimamente relacionado. Nada escapa al valor que deviene de la experiencia de venta. Si el precio de venta del metro cuadrado de construcción en viviendas unifamiliares es de 4.000 por metro cuadrado en determinado vecindario, no existe razón para considerar su valor es de 4.500 por metro cuadrado, para una vivienda similar, en la misma zona y en igualdad de condiciones.

En propiedades de inversión sucede exactamente lo mismo. Si el índice del mercado señala que para una propiedad multifamiliar, un centro comercial o un complejo de almacenes se debe pagar seis veces el monto total anual de las rentas brutas, no existe lógica para pagar siete veces el valor de las mismas. Siempre comparando, desde luego, propiedades similares en estado físico, tamaño, condiciones, ubicación, acceso, etc.

La forma comparativa es la más importante al momento de analizar el valor de una propiedad inmobiliaria. Lo aconsejable, en estos casos, es consultar el mercado y orientarse hacia una apreciación lógica. Para ello los bancos, los registros inmobiliarios, las oficinas de corredores de bienes inmuebles, son una gran fuente de información  y hasta los anuncios clasificados de los diarios y revistas especializadas son útiles. Todo lo que hace falta es saber distinguir y clasificar la información obtenida.

INVERTIR EN BIENES RAICES

Ejecutar una buena inversión en bienes raíces es producto de la confluencia de varios factores determinantes. No es solamente encontrar una buena localización o comprar a un buen precio, lo que determina que la compra de una propiedad de ingreso resulte una buena compra. Son factores tan complicados como estilo y calidad de vida entre los ocupantes de la propiedad y tan simples como tiempo de estancia de los inquilinos en la misma, lo que puede decidir.

La ubicación de la propiedad es un elemento primordial. La localización, es la ciudad en que se halla la propiedad. La ubicación, sin embargo es, el sitio de la ciudad, en particular.

Aunque parezca fácil de entender, el asunto no es tan sencillo como se presenta a simple vista. La ubicación prácticamente lo es todo. Una propiedad bien ubicada seguramente tendrá menos vacantes y podrá enfrentar más fácilmente una crisis que otra del mismo tipo y condiciones que cuente con una ubicación menos ventajosa dentro de la misma ciudad.

El estado físico de una propiedad también es decisivo al respecto. Una propiedad bien mantenida contará con la aprobación de los que habitan o trabajan en ella y será motivo de orgullo referir su dirección para todo aquel que se relacione directamente con la misma.

El precio de compra es importante; pero no decisivo. Lo que resulta decisivo, sin embargo, radica en la esencia misma de la condición y finalidad de una inversión inmobiliaria.

Por naturaleza, una inversión en bienes raíces no se caracteriza por su liquidez inmediata, o sea, la misma es considerada como una inversión a largo plazo que reúne toda una serie de ventajas que la pueden convertir en "un seguro contra la inflación'' o en ‘‘un seguro contra la pérdida de valor del circulante'', permitiendo al que invierte gozar, en la mayoría de las oportunidades, de una relativa paz mental al considerar asegurado el capital inicial invertido.

De ahí la importancia de comprar una propiedad que goce de buena ubicación, pues de ser necesaria su venta en un período de tiempo breve, sea para realizar un intercambio, para iniciar cualquier negocio o simplemente para convertir la inversión nuevamente en capital, es muy probable que haya alguien dispuesto a comprarla de inmediato. ¡Y eso representa una buena inversión!