jueves, 15 de mayo de 2014

" VALOR Y PRECIO EN BIENES RAÍCES "




Cuando de bienes raíces se trata, no existen dos conceptos que difieran tanto el uno del otro, como valor y precio. Normalmente, para el dueño de una propiedad, la misma siempre tendrá un valor superior al valor promedio de las propiedades que la circundan. En realidad, este concepto de valorización exagerada, de lo que nos pertenece, es algo normal en la conducta humana; pero cuando de negocios se trata se debe ser realista.

En innumerables ocasiones hemos escuchado quejas de personas descontentas con el trabajo realizado por agentes de bienes raíces, que han sido contratados para venderles sus propiedades, alegando que los mismos no hicieron una labor eficiente. Cuando hemos revisado la estrategia de venta, utilizada por los agentes, hemos podido apreciar que el error más frecuente fue el precio que mantuvieron las propiedades en el mercado, durante el período de mercadeo. Al consultar a los profesionales de bienes raíces, en referencia a la causa que motiva el aceptar propiedades a sobre precio, la respuesta siempre es la misma: los propietarios quisieron probar por un tiempo para ver la reacción del mercado. Y yo los comprendo, porque siempre resulta difícil hacer entender a alguien que lo suyo vale igual que lo ajeno. Que todo tiene un precio y que no existe quien esté dispuesto a sobre pagar una mercancía por más que ésta le guste. Por otro lado al mantener una propiedad a un precio superior al real por un tiempo como prueba, se corre el riesgo de perder compradores que si hubieran pagado el precio real.

En bienes raíces todo está íntimamente relacionado. Nada escapa al valor que deviene de la experiencia de venta. Si el precio de venta del metro cuadrado de construcción en viviendas multifamiliares es de 100.000 por metro cuadrado en determinado vecindario, no existe razón para considerar su valor es de 130.000 por metro cuadrado, para una vivienda similar, en la misma zona y en igualdad de condiciones.


La forma comparativa es la más importante al momento de analizar el valor de una propiedad inmobiliaria. Lo aconsejable, en estos casos, es consultar el mercado y orientarse hacia una apreciación lógica. Para ello los bancos y los registros inmobiliarios, son una gran fuente de información.  Todo lo que hace falta es saber distinguir y clasificar la información obtenida. Es por ello la importancia que antes de vender o alquilar un inmueble se contrate un especialista en realizar avalúos de bienes inmuebles, así tendrá la seguridad del valor real de la propiedad. 

martes, 30 de julio de 2013

EL DIVORCIO EN VENEZUELA


El divorcio es la disolución de la unidad Matrimonial.

En el Ordenamiento Jurídico Venezolano, sólo aceptan el divorcio en tres casos:

a. Separación de cuerpos por más de un año.

b. Separación de hecho por más de cinco años.

c. Presentación de una demanda para obtener una sentencia de divorcio.

Si Usted no se encuentra en alguna de esas tres situaciones, no podrá divorciarse en Venezuela, pero podría divorciarse en otro país y en caso de ser necesario, solicitar en Venezuela el pase legal o “exequátur” de su sentencia de divorcio, esta solución es muy usada pero no funciona en todos los casos, ya que el Tribunal Supremo de Justicia deberá determinar si su sentencia de divorcio cumple con los requisitos exigidos por las leyes venezolanas para ser reconocida en el país.

a. Separación de Cuerpos por más de un año:

Si la pareja está de acuerdo en separarse, pueden solicitar a un juez que declare su separación de cuerpos. Esta solicitud debe ser presentada en persona por ambos cónyuges asistidos por un abogado de su confianza.

Una vez que se concede la separación de cuerpos, esposo y esposa se liberan de la obligación de vivir juntos, pero permanecen casados y deben guardarse fidelidad y respeto, esto significa que ni esposo ni esposa pueden iniciar una nueva relación sentimental ya que hacerlo puede ser considerado como adulterio. También estarán en la obligación de socorrerse en caso de ser necesario.

Si transcurre un año desde que el Tribunal concede la separación y la pareja no se ha reconciliado, uno de los cónyuges o ambos podrá solicitar que se convierta la separación de cuerpos en divorcio.

En la mayoría de los casos, este mecanismo es el más recomendable ya que la espera de un año ayuda a calmar las cosas antes de llegar al estado de un divorcio definitivo. Por otro lado, durante el año de separación algunas parejas encuentran la forma de salvar su matrimonio.

b. Separación de hecho por más de 5 años.

Algunas parejas, sencillamente dejan de vivir juntas sin cumplir con ninguna formalidad legal. Si Usted se encuentra en esa situación, debo decirle que no se ha divorciado desde el punto de vista legal, por lo que no tiene derecho de casarse nuevamente ni de tener una nueva relación amorosa hasta que efectivamente se divorcie. 

Si han transcurrido más de cinco años desde su separación de hecho, bastará con que esposo y esposa acudan personalmente ante un Tribunal acompañados por un Abogado de su confianza y soliciten el divorcio.

El principal requisito es que ambos estén de acuerdo en solicitar el divorcio y que no exista ninguna circunstancia de hecho que demuestre la falsedad de lo que declaran. Por ejemplo, si tienen menos de cinco años de casados, es imposible que tengan cinco años de separados, o si tienen hijos menores de cinco años el juez asumirá que el tiempo de separación solo podrá contarse desde el día posterior al de la concepción de su hijo menor.

c. Demanda de Divorcio.

Funciona cuando uno de los esposos no se quiere divorciar, o cuando es imposible que la pareja se ponga de acuerdo para utilizar uno de los mecanismos anteriores. Una demanda de divorcio es un documento bastante formal en el cual uno de los esposos, solicita a un Juez que se abra un juicio para determinar si su esposo o esposa ha cometido una falta grave o es incapaz de vivir en matrimonio. Las leyes venezolanas sólo lo permiten en siete casos muy específicos:

1. El adulterio.

2. El abandono voluntario.

3. Maltratos u ofensas graves que hagan imposible la vida en común.

4. El intento de uno de los esposos en corromper o prostituir a su esposo o su esposa o a los hijos o la complicidad en tal hecho.

5. Ser condenado por cometer un delito grave.

6. La adicción al alcohol o las drogas, cuando esta situación haga imposible la vida en común.

7. La incapacidad mental de uno de los cónyuges a causa de perturbaciones psiquiátricas graves que hagan imposible la vida en común.

Después de divorciarse las leyes le prohíben contraer matrimonio con algunas personas:

1. Con el hermano o hermana de su ex cónyuge.

2. Con la persona que mató o trató de matar a su ex cónyuge, ni con sus cómplices. Esta prohibición aplica hasta que se declare judicialmente su inocencia.

SUCESIÓN EN VENEZUELA


La sucesión en Venezuela se puede conceptualizar, como una forma de adquirir la propiedad, ya que ésta pasa del causante a los herederos, quienes se hacen sus  propietarios.
    
-   La apertura de la sucesión se hace en el momento de la muerte, y en el último domicilio del de cujus.
-  La declaración sucesoral debe hacerse ante el SENIAT, dentro  de los 180 días hábiles, después de producido el fallecimiento del causante.
-  La vivienda que haya servido de asiento permanente al hogar del causante y se trasmita con estos fines a sus herederos no paga el impuesto susesoral. (vivienda   principal).
-  La prescripción del impuesto sucesoral opera a los seis años de fallecimiento del causante.
-   Para  poder enajenar (vender) un bien mueble o inmueble dejado por el causante, necesariamente debe hacerse la declaración sucesoral.
-   Cuando al momento de realizar  la declaración del impuesto, por alguna razón no se incluyeron  todos los bienes del causante,  pueden hacerse declaraciones sustitutivas o complementarias según sea el caso.
-  Para poder realizar  la declaración del impuesto, se debe sacar el RIF sucesoral para el cual se necesitan  los RIF personales de todos los herederos.
-  A mayor patrimonio mayor carga impositiva.
-  Las uniones de hecho (concubinato) crea derechos hereditarios.
-  Cuando se habla de cónyuge, se habla siempre del  último y no se hace referencia a uniones anteriores.
-  La apertura de la sucesión se hace en el momento y en el lugar del último domicilio del de cujus.
-  Los herederos pueden aceptar la herencia  a beneficio de inventario o de forma pura y simple.
-  El cónyuge además de heredar igual proporción que un hijo, es propietario de la mitad de los bienes si esta casado en comunidad de gananciales, dichos bienes no forman parte del caudal hereditario.

IMPUESTO SOBRE SUCESIONES




¿Qué es el Impuesto sobre Sucesiones?

 Es un impuesto directo al patrimonio, que grava las transmisiones gratuitas de derechos  por causa de muerte. Está previsto en la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones  y demás Ramos Conexos (LISDRC), publicada en la Gaceta Oficial N° 5.391 Extraordinario, del  22/10/1999.

¿Quiénes son sujetos pasivos del Impuesto sobre Sucesiones?

 Se consideran sujetos pasivos del Impuesto sobre Sucesiones a los beneficiarios de herencias y legados, es decir, aquellas personas que por testamento o por ley, reciban a título universal o por legado todo o parte de una universalidad de bienes situados en el territorio nacional, por causa de muerte de quien los deja.

¿Qué se entiende por legado?

 El legado es una disposición testamentaria a título particular que confiere determinados derechos patrimoniales sin otorgar la condición de heredero.

¿Qué bienes están sujetos al Impuesto sobre Sucesiones?

Están sometidos al pago de este impuesto todos aquellos bienes, muebles o inmuebles, derechos y acciones que forman parte del patrimonio del causante y estén situados en el territorio nacional. A los efectos de la LISDRC, se consideran situados en el territorio nacional:
 a) Las acciones, obligaciones y títulos valores emitidos en Venezuela y los emitidos en el exterior por sociedades constituidas y domiciliadas en el país.
b) Las acciones, obligaciones y otros títulos valores emitidos fuera de Venezuela por sociedades extranjeras, cuando sean poseídos por personas domiciliadas en el país.
c) Los derechos y acciones que recaigan sobre bienes ubicados en Venezuela.
d) Los derechos personales o de obligación (es decir, aquellos que imponen la realización de una prestación, como dar o hacer algo), cuya fuente jurídica se hubiere realizado en Venezuela.

¿Cuáles bienes forman el activo hereditario?

 El activo de la herencia está formado por:
 1) Todos los bienes, derechos y acciones que se encuentren a nombre del causante.
2) Los inmuebles enajenados por el causante por documentos no protocolizados en el Registro Público conforme a la ley, excepto las enajenaciones que consten en documentos auténticos, otorgados por lo menos dos (2) años antes de su muerte.
3) Los bienes enajenados a título oneroso por el causante en el año anterior a su fallecimiento, a favor de sus herederos legales o testamentarios; de las personas interpuestas de aquéllos; o de las personas morales que pertenezcan a unos u otros. Se exceptúan los casos en que se justifique el haber destinado el precio obtenido por las ventas al cumplimiento o pago de obligaciones propias del causante.
4) Los bienes adquiridos a título oneroso en usufructo por el causante y en nuda propiedad por las personas señaladas anteriormente, dentro de los tres (3) años anteriores al fallecimiento del causante.
5) Los bienes enajenados a título oneroso por el causante en nuda propiedad y con reserva de usufructo a estas mismas personas, dentro de los cinco (5) años anteriores a su fallecimiento.
6) Otros bienes que hubiesen salido del patrimonio del causante con intención de defraudar al Fisco (Artículo 18 LISDRC).

¿Cómo está formado el pasivo hereditario?

 El pasivo de la herencia está formado por:
 1) Las deudas a cargo del causante para el momento de la apertura de la sucesión.
2) Los gastos fúnebres.
3) Los gastos de apertura del testamento, los de inventario, avalúo y declaración de la herencia, así como los honorarios que deban pagarse con motivo de dichas operaciones (Artículo 25 LISDRC).

¿Cuáles bienes se encuentran excluidos de la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones (desgravámenes)?

Se excluyen del monto de la base imponible de la herencia, los siguientes bienes:
• La vivienda principal que haya servido de asiento permanente al hogar del causante y se transmita con estos fines a los ascendientes, descendientes, cónyuge y padres e hijos por adopción.
• Las cantidades percibidas por concepto de prestaciones o indemnizaciones laborales, de contratos de seguros y las pagadas por instituciones de mutuo auxilio o montepío, siempre que sean con ocasión de la muerte del causante.
• Los libros, ropas y utensilios de uso personal, así como el mobiliario de la casa del causante, excepto joyas y objetos artísticos, y archivos de valor histórico a juicio del Ejecutivo Nacional.
• Aquellos que correspondan a entes públicos territoriales cuando concurren otros herederos o legatarios (Artículo 10 LISDRC).

¿Cuáles son las exenciones previstas en la Ley del pago del Impuesto sobre Sucesiones?

Estarán exentos del pago del impuesto sobre sucesiones:
1) Los entes públicos territoriales;
2) La cuota hereditaria que corresponda a los ascendientes, descendientes, cónyuge, y padres e hijos por adopción, cuando no excedan de setenta y cinco unidades tributarias
(75 U.T.).
3) Las entidades públicas no territoriales que ejerzan primordialmente actividades de beneficencia y de asistencia o protección social, siempre que destinen los bienes recibidos, o su producto, al cumplimiento de esos fines (Artículo 8 LISDRC).  

¿Cuál es el plazo que otorga la ley para la presentación de la declaración del Impuesto sobre Sucesiones?

 La declaración se debe presentar dentro de los ciento ochenta (180) días siguientes a partir de la apertura de la sucesión, es decir, a partir del fallecimiento del causante
(Artículo 27 LISDRC).

¿Se puede solicitar prórrogas para presentar la declaración?

Efectivamente, de acuerdo a lo establecido en el Código Orgánico Tributario, así como en la Ley especial sobre la materia, la sucesión deberá presentar una solicitud motivada de prórroga al menos con 15 días hábiles antes del vencimiento del plazo para el pago, la cual se otorgará a juicio de la Administración, siempre y cuando se justifiquen las causas que impiden el cumplimiento de la obligación. Esta solicitud deberá ser presentada en original y cuatro (4) copias, estampando un timbre fiscal de 0,02 Unidades Tributarias por cada folio, tal presentación se hará ante la Coordinación de Sucesiones de las Gerencias Regionales, Sectores o Unidades que correspondan al domicilio del causante (Artículos 46 COT y 33 LISDRC).
Esta solicitud debe contener:
Nombre del causante.
 Nº de RIF de la Sucesión.
 Nombre y cédula del heredero (s) y/o Representante Legal.
 Dirección exacta y teléfono.
Deberá estar acompañada por:
 Partida de defunción del causante.
 Partida de nacimiento de alguno de los herederos.
 Copia de la Cédula de Identidad del causante y del heredero.
 Copia del RIF sucesoral.
 Poder del representante legal (si fuere el caso).

¿Qué duración tiene la Prórroga otorgada por la Administración Aduanera y Tributaria?

La duración de la prórroga será un (1) mes (30 días continuos) y se otorgará hasta un máximo de tres (3) prórrogas por sucesión.

¿Dónde debo presentar la declaración Sucesoral?

 La presentación de la declaración sucesoral, se deberá hacer ante la Coordinación de Sucesiones de las Gerencias Regionales o ante los Sectores o Unidades que correspondan al domicilio del causante.

¿Qué debe contener la declaración del Impuesto sobre Sucesiones?

La declaración deberá contener en detalle todos y cada uno de los elementos que forman el activo y el pasivo patrimonial, con indicación de su valor y demás características que lo identifiquen, incluyendo bienes y derechos exentos, exonerados o desgravados y los demás datos necesarios para determinar la cuota líquida y la carga fiscal correspondiente a cada heredero o legatario; la obligación de hacer la declaración subsiste aún cuando el pasivo de la herencia fuere igual o superior al activo.
El heredero o interesado debe vaciar la información requerida en el formulario, que a tal efecto dispuso la Administración Tributaria en sus correspondientes anexos. El impuesto será liquidado por el mismo contribuyente, el formulario y sus anexos deberán estar firmados, tanto por el heredero o representante legal, como por un abogado asistente.

¿Cuál es el formulario que se debe utilizar para presentar la declaración sucesoral?  

Se debe utilizar el formulario S-32 y sus correspondientes anexos, los cuales se identifican con la numeración del 1 al 7:
Forma 32 Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Forma A01 Relación de bienes que forman el activo hereditario.
Forma A02 Relación de bienes muebles, valores, títulos, derechos.
Forma A03 Relación del Pasivo.
Forma A04 Desgravámenes.
Forma A05 Exenciones.
Forma A06 Exoneraciones.
Forma A07 Bienes litigiosos.
El formulario y sus anexos podrán ser adquiridos en las oficinas de IPOSTEL así como en las Oficinas de la Administración Aduanera y Tributaria (Artículos 23, 28 y 30 LISDRC). 

¿Cuáles recaudos deben presentarse junto a la declaración sucesoral?  

1. Registro de Información Fiscal (RIF) Sucesoral.
2. Planilla de pago del impuesto auto liquidado a nombre de la sucesión y certificado del pago expedida por la entidad bancaria.
3. Fotocopia de la Cédula de Identidad y del carnet del inpreabogado del abogado asistente.
 4. Acta de defunción del causante.
5. Fotocopia de la Cédula de Identidad del causante
6. Acta de matrimonio o sentencia por un tribunal de la relación concubinaria, y reconocimiento del carácter de heredero según sea el caso.
7. Sentencia definitiva de divorcio (con repartición de bienes) de ser el caso.
8. Partida de nacimiento o datos filiatorios solicitados ante el (SAIME), de acuerdo al parentesco de los herederos.
9. Fotocopia de la Cédula de Identidad de los herederos.
10. Documento o títulos a través de los cuales se acredite la propiedad de todos los bienes que se declaren, en caso de ser necesario, Titulo Supletorio de Bienhechurías.
11. Registro mercantil y Balance General (a la fecha del fallecimiento) de la empresa, firmado por un contador público en caso de declarar acciones o cuotas de participación.
12. En caso de presentar en la Forma A02 Cuentas Bancarias, deberá consignar certificación bancaria con corte de cuenta a la fecha de fallecimiento del causante.
13. Certificación expedida en papel de seguridad, debidamente visado por un contador público o administrador comercial colegiado, donde se determine el valor venal de acciones, obligaciones emitidas por entes públicos o por sociedades mercantiles y otros títulos valores, o por la Bolsa de Valores, según sea el caso, a la fecha de fallecimiento del causante.
14. Comprobantes o facturas de los pasivos del causante para la fecha de fallecimiento o apertura de la sucesión.  
15. Registro de Vivienda Principal o Constancia de Residencia a nombre de alguno de los herederos, expedida por la Prefectura, Jefatura o Alcaldía, según la ubicación.
16. En caso de incluir heredero por representación de un familiar premuerto, deberá anexar fotocopia de la partida de nacimiento y defunción de este. 
17. Todo documento proveniente del extranjero deberá estar debidamente legalizado y traducido por un intérprete público o apostillado; en el caso de Partidas de Nacimiento de extranjeros que no indiquen la filiación, deberán solicitar los Datos Filiatorios a través del SAIME (si fueran venezolanos).
18. En caso de declarar bienes procedentes de anteriores Sucesiones, presentar fotocopia de las Declaraciones Sucesorales y los respectivos documentos de propiedad.
19. Cualquier otro requisito que requiera la administración.
Todos los documentos deberán presentarse en original y tres (3) copias.

¿Cuáles son los pasos a seguir para obtener el RIF de la sucesión?

Para obtener el RIF deberá seguir los siguientes pasos:
1. Ingrese a la página web del SENIAT: www.seniat.gob.ve
2. Seleccione la opción Sistemas en Línea, haga clic en “Inscripción de RIF”.
3. Seleccione el Tipo de Persona: “Sucesión con Cédula”, o “sin Cédula” según sea el caso.
4. Llenar los datos del causante, haga clic en “buscar” y luego en la opción “Inscribir Contribuyente”.
5. Completar datos del causante. Guardar.
6. Llenar los datos del domicilio fiscal del causante.
7. Llenar los datos del Representante de la Sucesión.
8. Llenar los datos de todos los Herederos de la Sucesión.
9. En la opción “Ver Planilla”, imprimir el formulario de inscripción.

¿Cuáles son los recaudos necesarios para obtener un RIF sucesoral?

1. Planilla o Formulario de inscripción emitido por el sistema.
2. Original y copia del Acta de Defunción
3. Fotocopia de la Cédula de Identidad del causante.
4. Fotocopia de la Cédula de Identidad de los herederos, con excepción de aquellos que sean menores de edad que aún no posean Cédula de Identidad, para lo cual deberán consignar copia de la partida de nacimiento.
5. En caso de que sea casado acta de matrimonio.
6. Partidas de Nacimiento de los herederos o cualquier otro documento que pruebe la filiación con respecto al causante.
7. Original y fotocopia de un recibo de servicio público (agua, luz, teléfono, etc.) o cualquier otro documento que avale el domicilio.
8. Poder y fotocopia de la Cédula de Identidad del Representante Legal, siempre y cuando, éste último sea distinto de los herederos.
9. Si el trámite es realizado por un tercero, deberá presentar Autorización firmada por uno de los herederos y fotocopia de la Cédula de Identidad de ambos.

¿Cómo determinar el monto de la obligación tributaria?

A los efectos de determinar el impuesto sobre sucesiones, se realiza la autoliquidación mediante una operación matemática, restando al total de los activos del causante (sin incluir los bienes exentos ni los desgravados) a los pasivos permitidos por ley. De esta operación se obtendrá el Patrimonio neto.
Obtenido el patrimonio neto, se procede a dividir este patrimonio entre el número de herederos, obteniéndose la cuota líquida o cuota parte de cada heredero y a éste se le aplicarán las exoneraciones y las reducciones a las cuales se tenga derecho. El resultado constituirá la base imponible o cantidad sobre la cual se aplicará la tarifa, que variará de acuerdo a la fracción de la parte neta (Artículos. 7, 15, 16 y 17 LISDRC).
La operación seria así:
Patrimonio Hereditario Bruto (universalidad de bienes que forman el activo) –
Exclusiones (exenciones, exoneraciones, desgravámenes) = Activo Hereditario Neto.
Activo Hereditario Neto – Pasivos (permitidos por ley) = Patrimonio Neto
Hereditario o Líquido Hereditario Gravable.
Patrimonio Neto Hereditario / Nº de herederos = cuota líquida o cuota parte (esta es la base imponible) se calculará el impuesto sobre esta base aplicando la tarifa progresiva establecida en el articulo 7.
En el caso de ser una sucesión testada, la operación seria la siguiente:
Patrimonio Hereditario Bruto – Legados = Activo Hereditario Bruto.
Activo Hereditario Bruto – Exclusiones = Activo Hereditario Neto.
Activo Hereditario Neto – Pasivos = Líquido Hereditario Gravable o Legado.
Obtenido el líquido hereditario gravable o legado se procede a calcular el impuesto con la misma fórmula arriba indicada.
Es importante hacer mención que a los efectos de la autoliquidación del impuesto deberá tomarse la Unidad Tributaria (U.T.) vigente para la fecha de la defunción.

¿Qué es el Certificado de Solvencia Sucesoral?

 Una vez que el contribuyente haya cumplido con todas las formalidades de declaración y pago del impuesto auto liquidado, la Administración Tributaria realizará la liquidación a que hubiere lugar y de no existir objeción alguna, emitirá el Certificado de Solvencia Sucesoral, como prueba de aceptación del contenido de la declaración (Artículos 42, 43 y 45 LISDRC).

¿Una vez emitido el Certificado de Solvencia, la Declaración puede ser objeto de una Fiscalización?

Efectivamente, una vez presentada la correspondiente declaración, le compete a la
Administración Tributaria dentro de sus facultades, la de fiscalizar, vigilar e inspeccionar la correcta determinación del impuesto (Artículos 127 COT y 46 y ss LISDRC).

Cuando una persona fallece ¿sus herederos están en la obligación de presentar Declaración de Impuesto sobre la Renta?


Efectivamente, al ocurrir el fallecimiento de una persona, se produce la terminación del ejercicio gravable, en consecuencia los herederos están obligados a presentar por el causante las declaraciones pendientes, dentro de los tres (3) meses siguientes a la terminación del ejercicio. (Reglamento de la ley de Impuesto sobre la Renta (Artículos 146 y 152).