jueves, 15 de mayo de 2014

" VALOR Y PRECIO EN BIENES RAÍCES "




Cuando de bienes raíces se trata, no existen dos conceptos que difieran tanto el uno del otro, como valor y precio. Normalmente, para el dueño de una propiedad, la misma siempre tendrá un valor superior al valor promedio de las propiedades que la circundan. En realidad, este concepto de valorización exagerada, de lo que nos pertenece, es algo normal en la conducta humana; pero cuando de negocios se trata se debe ser realista.

En innumerables ocasiones hemos escuchado quejas de personas descontentas con el trabajo realizado por agentes de bienes raíces, que han sido contratados para venderles sus propiedades, alegando que los mismos no hicieron una labor eficiente. Cuando hemos revisado la estrategia de venta, utilizada por los agentes, hemos podido apreciar que el error más frecuente fue el precio que mantuvieron las propiedades en el mercado, durante el período de mercadeo. Al consultar a los profesionales de bienes raíces, en referencia a la causa que motiva el aceptar propiedades a sobre precio, la respuesta siempre es la misma: los propietarios quisieron probar por un tiempo para ver la reacción del mercado. Y yo los comprendo, porque siempre resulta difícil hacer entender a alguien que lo suyo vale igual que lo ajeno. Que todo tiene un precio y que no existe quien esté dispuesto a sobre pagar una mercancía por más que ésta le guste. Por otro lado al mantener una propiedad a un precio superior al real por un tiempo como prueba, se corre el riesgo de perder compradores que si hubieran pagado el precio real.

En bienes raíces todo está íntimamente relacionado. Nada escapa al valor que deviene de la experiencia de venta. Si el precio de venta del metro cuadrado de construcción en viviendas multifamiliares es de 100.000 por metro cuadrado en determinado vecindario, no existe razón para considerar su valor es de 130.000 por metro cuadrado, para una vivienda similar, en la misma zona y en igualdad de condiciones.


La forma comparativa es la más importante al momento de analizar el valor de una propiedad inmobiliaria. Lo aconsejable, en estos casos, es consultar el mercado y orientarse hacia una apreciación lógica. Para ello los bancos y los registros inmobiliarios, son una gran fuente de información.  Todo lo que hace falta es saber distinguir y clasificar la información obtenida. Es por ello la importancia que antes de vender o alquilar un inmueble se contrate un especialista en realizar avalúos de bienes inmuebles, así tendrá la seguridad del valor real de la propiedad. 

martes, 30 de julio de 2013

EL DIVORCIO EN VENEZUELA


El divorcio es la disolución de la unidad Matrimonial.

En el Ordenamiento Jurídico Venezolano, sólo aceptan el divorcio en tres casos:

a. Separación de cuerpos por más de un año.

b. Separación de hecho por más de cinco años.

c. Presentación de una demanda para obtener una sentencia de divorcio.

Si Usted no se encuentra en alguna de esas tres situaciones, no podrá divorciarse en Venezuela, pero podría divorciarse en otro país y en caso de ser necesario, solicitar en Venezuela el pase legal o “exequátur” de su sentencia de divorcio, esta solución es muy usada pero no funciona en todos los casos, ya que el Tribunal Supremo de Justicia deberá determinar si su sentencia de divorcio cumple con los requisitos exigidos por las leyes venezolanas para ser reconocida en el país.

a. Separación de Cuerpos por más de un año:

Si la pareja está de acuerdo en separarse, pueden solicitar a un juez que declare su separación de cuerpos. Esta solicitud debe ser presentada en persona por ambos cónyuges asistidos por un abogado de su confianza.

Una vez que se concede la separación de cuerpos, esposo y esposa se liberan de la obligación de vivir juntos, pero permanecen casados y deben guardarse fidelidad y respeto, esto significa que ni esposo ni esposa pueden iniciar una nueva relación sentimental ya que hacerlo puede ser considerado como adulterio. También estarán en la obligación de socorrerse en caso de ser necesario.

Si transcurre un año desde que el Tribunal concede la separación y la pareja no se ha reconciliado, uno de los cónyuges o ambos podrá solicitar que se convierta la separación de cuerpos en divorcio.

En la mayoría de los casos, este mecanismo es el más recomendable ya que la espera de un año ayuda a calmar las cosas antes de llegar al estado de un divorcio definitivo. Por otro lado, durante el año de separación algunas parejas encuentran la forma de salvar su matrimonio.

b. Separación de hecho por más de 5 años.

Algunas parejas, sencillamente dejan de vivir juntas sin cumplir con ninguna formalidad legal. Si Usted se encuentra en esa situación, debo decirle que no se ha divorciado desde el punto de vista legal, por lo que no tiene derecho de casarse nuevamente ni de tener una nueva relación amorosa hasta que efectivamente se divorcie. 

Si han transcurrido más de cinco años desde su separación de hecho, bastará con que esposo y esposa acudan personalmente ante un Tribunal acompañados por un Abogado de su confianza y soliciten el divorcio.

El principal requisito es que ambos estén de acuerdo en solicitar el divorcio y que no exista ninguna circunstancia de hecho que demuestre la falsedad de lo que declaran. Por ejemplo, si tienen menos de cinco años de casados, es imposible que tengan cinco años de separados, o si tienen hijos menores de cinco años el juez asumirá que el tiempo de separación solo podrá contarse desde el día posterior al de la concepción de su hijo menor.

c. Demanda de Divorcio.

Funciona cuando uno de los esposos no se quiere divorciar, o cuando es imposible que la pareja se ponga de acuerdo para utilizar uno de los mecanismos anteriores. Una demanda de divorcio es un documento bastante formal en el cual uno de los esposos, solicita a un Juez que se abra un juicio para determinar si su esposo o esposa ha cometido una falta grave o es incapaz de vivir en matrimonio. Las leyes venezolanas sólo lo permiten en siete casos muy específicos:

1. El adulterio.

2. El abandono voluntario.

3. Maltratos u ofensas graves que hagan imposible la vida en común.

4. El intento de uno de los esposos en corromper o prostituir a su esposo o su esposa o a los hijos o la complicidad en tal hecho.

5. Ser condenado por cometer un delito grave.

6. La adicción al alcohol o las drogas, cuando esta situación haga imposible la vida en común.

7. La incapacidad mental de uno de los cónyuges a causa de perturbaciones psiquiátricas graves que hagan imposible la vida en común.

Después de divorciarse las leyes le prohíben contraer matrimonio con algunas personas:

1. Con el hermano o hermana de su ex cónyuge.

2. Con la persona que mató o trató de matar a su ex cónyuge, ni con sus cómplices. Esta prohibición aplica hasta que se declare judicialmente su inocencia.

SUCESIÓN EN VENEZUELA


La sucesión en Venezuela se puede conceptualizar, como una forma de adquirir la propiedad, ya que ésta pasa del causante a los herederos, quienes se hacen sus  propietarios.
    
-   La apertura de la sucesión se hace en el momento de la muerte, y en el último domicilio del de cujus.
-  La declaración sucesoral debe hacerse ante el SENIAT, dentro  de los 180 días hábiles, después de producido el fallecimiento del causante.
-  La vivienda que haya servido de asiento permanente al hogar del causante y se trasmita con estos fines a sus herederos no paga el impuesto susesoral. (vivienda   principal).
-  La prescripción del impuesto sucesoral opera a los seis años de fallecimiento del causante.
-   Para  poder enajenar (vender) un bien mueble o inmueble dejado por el causante, necesariamente debe hacerse la declaración sucesoral.
-   Cuando al momento de realizar  la declaración del impuesto, por alguna razón no se incluyeron  todos los bienes del causante,  pueden hacerse declaraciones sustitutivas o complementarias según sea el caso.
-  Para poder realizar  la declaración del impuesto, se debe sacar el RIF sucesoral para el cual se necesitan  los RIF personales de todos los herederos.
-  A mayor patrimonio mayor carga impositiva.
-  Las uniones de hecho (concubinato) crea derechos hereditarios.
-  Cuando se habla de cónyuge, se habla siempre del  último y no se hace referencia a uniones anteriores.
-  La apertura de la sucesión se hace en el momento y en el lugar del último domicilio del de cujus.
-  Los herederos pueden aceptar la herencia  a beneficio de inventario o de forma pura y simple.
-  El cónyuge además de heredar igual proporción que un hijo, es propietario de la mitad de los bienes si esta casado en comunidad de gananciales, dichos bienes no forman parte del caudal hereditario.

INFLACIÓN EN VENEZUELA ENERO - JUNIO 2013


Fuente: B.C.V.

lunes, 4 de marzo de 2013

"Lo que debe saber sobre créditos para vivienda en Venezuela"



El Gobierno Nacional ha configurado una serie de condiciones para facilitar el acceso a la vivienda a las familias venezolanas y su expresión máxima ha sido el lanzamiento de la Gran Misión Vivienda Venezuela (GMVV).

Aunado al fomento de la construcción, otra arista de gran interés es cómo acceder a un crédito para vivienda. A continuación le planteamos los elementos esenciales que debe conocer para tener su casa propia.
Los bancos venezolanos, públicos y privados, otorgan préstamos a las familias para adquisición de vivienda principal básicamente por tres vías: a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (Faov), la cartera hipotecaria obligatoria y fuera de la cartera para familias de mayores ingresos.
El Faov está constituido por el ahorro equivalente a 3% del salario integral mensual de los trabajadores: 2% lo da el patrono y 1% el empleado. El pago de este aporte lo realiza el empleador mensualmente en un banco (su operador financiero), durante los primeros cinco días de cada mes.
Adicionalmente, los bancos tienen que dar créditos con sus recursos propios, a través de la cartera hipotecaria, establecida bajo resolución del Ministerio para Vivienda y Hábitat. Se trata del porcentaje mínimo de la cartera de crédito bruta anual que las entidades financieras deben destinar a la construcción, adquisición, ampliación, mejoras y autoconstrucción de vivienda principal.
La cartera ha estado situada en 8%, 10%, 12% y 15%, y desde la semana pasada quedó fijada en 20%, lo que implica que para viviendas este año los bancos deberán aportar por normativa unos 80.000 millones de bolívares. De ese monto, 30%, equivalente a 24.000 millones de bolívares, será destinado a créditos a largo plazo, es decir, aquellos destinados a que las familias puedan comprar sus viviendas.

Quiénes y cuánto
Los créditos a otorgar por la vía del Faov pueden ser de hasta 300.000 bolívares. Están dirigidos a quienes tengan ingresos no mayores a cuatro salarios mínimos al mes (8.189,92 bolívares).
Las personas podrán contar, además, con el denominado Subsidio Directo Habitacional, que es una ayuda no reembolsable que otorga el Estado a familias que ganen hasta cuatro salarios mínimos, a fin de apoyarles en la adquisición de sus casas.
El esquema aprobado por el presidente Chávez ayuda más a quienes menos tienen. Abarca un subsidio total para las familias que tengan ingresos mensuales menores al salario mínimo (2.047,48 bolívares). Quiere decir que estas personas no cancelan nada por su vivienda. Se trata, sin embargo, de un subsidio total de carácter temporal (máximo dos años), mientras la familia logra superar su situación económica y puede luego comenzar a pagar según sus ingresos.
Quienes devenguen un salario mínimo mensual cuentan con 80% de subsidio; dos salarios mínimos, 54,1% de subsidio; tres salarios mínimos, 30% de subsidio, y hasta cuatro salarios mínimos, 10% de subsidio.
Los créditos otorgados por gaveta hipotecaria tendrán un monto máximo a financiar dependiendo de los ingresos familiares. Por esta vía pueden optar quienes tengan ingresos de hasta 15 salarios mínimos al mes (30.712,2 bolívares).
La tercera vía son los créditos fuera de la carera, dirigidos a quienes obtienen ingresos mensuales superiores a los 15 salarios mínimos.
Hasta ahora, estos créditos gozaban de una tasa libre, que rondaba 24% en la mayoría de los bancos. El Gobierno decidió regular estas tasas y las fijó en 16,4% para los créditos a las familias y 15,4% para los financiamientos a los constructores que desarrollen urbanismos para estos grupos, a fin de apoyar aún más a las familias venezolanas.
En todos los casos, las personas pueden obtener financiamiento por la totalidad del valor de la vivienda, siempre que la cancelación de cada cuota del préstamo no supere 35% de los ingresos mensuales de la familia.

A tomar en cuenta
De los financiamientos a otorgar vía cartera hipotecaria en 2013, el mayor porcentaje (70%) irá para familias con ingresos mensuales de entre uno (2.047,48 bolívares) y seis salarios mínimos (12.284,88 bolívares). De este grupo, 80% debe ir para compra de viviendas nuevas y 20% para casas usadas o del mercado secundario.
El 30% restante debe dirigirse a créditos para familias que ganan entre seis y 15 salarios mínimos (5% más que el año pasado), también con 80% para casas nuevas y 20% para usadas.
El Ejecutivo Nacional también tomó decisiones la semana pasada relacionadas con las tasas de interés de los créditos para vivienda. Se mantiene la tasa mínima de 4,66% para las familias con ingresos mensuales de entre uno y cuatro salarios mínimos, y la tasa máxima para créditos a familias con ingresos de hasta 15 salarios mínimos será de 10,66%. Los créditos al constructor tienen una tasa más baja ahora: pasaron de 10,5% a 9,66%.

Requisitos generales
Para tramitar los créditos, a continuación presentamos los requisitos comunes:
Ser mayor de edad y venezolano o extranjero con condición legal de residente.
Ser ahorrista activo y solvente del FAOV o del Fondo de Ahorro Voluntario para la Vivienda (FAVV), con aportes por un mínimo de 12 meses, consecutivos o no.
Los soportes de los ingresos mensuales del grupo familiar.
Los solicitantes del crédito no deben poseer vivienda principal, por lo cual tendrán que presentar una declaración jurada en ese sentido.
No haber recibido durante los últimos cinco años financiamiento otorgado mediante recursos regulados por las leyes en materia de vivienda y hábitat.
Completar la planilla de solicitud de crédito y acompañarla con los recaudos exigidos por el banco.
El plazo estipulado para la aprobación del crédito es de 90 días.
Para ampliar información, puede recibir asesoría directa en su entidad financiera o en el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih).
En el portal de este organismo también puede obtener datos importantes. Cuenta, además, con simulador de créditos, una herramienta que le permite conocer las cuotas a pagar en función del monto del crédito, así como la máxima capacidad de financiamiento según los ingresos familiares.
AVN

miércoles, 27 de abril de 2011

“LA PLUSVALÍA EN LOS BIENES RAÍCES.”


La plusvalía en los Bienes Raíces es el incremento del valor comercial.

Se da por diversos factores, el más importante es la oferta y demanda, por ejemplo ante una oferta  baja de inmuebles, conforme más gente quiera comprar inmuebles, su valor se incrementará, contrariamente ante una oferta alta de inmuebles su valor disminuirá.-

Las políticas gubernamentales en el aspecto fiscal y económico, así como los planes y acciones de gobierno, tales como: un cambio de uso de suelo, una nueva avenida, un nuevo centro comercial, la disponibilidad de créditos, etc., provocan cambio en el valor a una propiedad.
También se puede incrementar dándole valor agregado a la propiedad, esto es con mejoras, estudios de factibilidad, permisos y con creación de una imagen favorable, etc.

La plusvalía existe cuando supera la inflación o los costos financieros.

Cuando el precio de mercado de un bien raíz aumenta al mismo ritmo que los índices de inflación, no podemos hablar de plusvalía.

En términos generales los terrenos son los que suben de valor y la construcción se deprecia.

La construcción tiene una vida útil, un cierto número de años ya que entran en juego los factores de obsolescencia, deterioro, etc.

Los gustos cambian, los sectores pasan de moda. Un sector residencial de ser el más cotizado en la ciudad con el tiempo va perdiendo popularidad. Ya no tanta gente desea irse a vivir allí. En esta etapa de transición es posible que no tan solo las construcciones pierdan valor, sino también los terrenos.

viernes, 8 de abril de 2011

"TIPS PARA UNA VENTA MAS RÁPIDA DE SU INMUEBLE "



1- Haga un avalúo del inmueble con alguien que conozca el mercado inmobiliario de la zona. La rapidez de una venta depende inicialmente en establecer el precio adecuado.

2- Contrate a una persona o empresa que tenga la suficiente experiencia en esta área. Firme un convenio donde se establezcan de forma clara la función del corredor, esto le dará a Usted mayor seguridad ya que en el convenio Usted establece los límites de la negociación, no lo haga de palabra esto le puede traer conflictos con el Corredor o con el eventual comprador, tampoco contrate a varios Corredores al mismo tiempo ya que esto produce confusiones, malos entendidos, falta de seriedad, inseguridad y demoras innecesarias.

3- Indíquele al Corredor la necesidad de colocar el ofrecimiento de su inmueble en mayor números de sitios adecuados para la venta  de inmuebles, con ello se garantizara un número superior de eventuales compradores.


martes, 29 de marzo de 2011

"REQUISITOS PARA VENDER UN INMUEBLE ANTE EL REGISTRO INMOBILIARIO"


Para vender un inmueble se requiere presentar ante el Registro Inmobiliario correspondiente de acuerdo a su ubicación   el documento de venta redactado y visado por un abogado, acompañado con los siguientes recaudos:
  • Copia de la Cedula de Identidad de los otorgantes:  La Cedula debe estar vigente y la copia legible (Generalmente exigen que estén todas en un mismo folio tamaño oficio)
  • Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes: Debe presentarse original y copia.
  • Ficha Catastral: Se obtiene en la Oficina de Catastro de la Alcaldía correspondiente según la ubicación del inmueble.  (Si la Cuenta está a nombre de una persona diferente al propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)
  • Solvencia del Derecho de Frente: Se obtiene en la Alcaldía correspondiente, previo pago de los impuestos municipales, mas una tasa que cobran por la emisión de la Solvencia.
  • Solvencia de Agua del inmueble: Se tramita ante Hidrocapital. (Si se trata de un apartamento, previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)
  • Registro de Vivienda Principal: Se obtiene en  el SENIAT.
  • En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5% del precio de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla emitida por el SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos de la Tesorería Nacional . Se debe exigir la Certificación de Pago.
  • Pago de los Derechos de Registro: Según el cálculo realizado por el Registro Inmobiliario, se cancela en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
  • Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la operación inmobiliaria.
  • En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la Cedula de Identidad del representante legal.
  • Los gastos ocasionados con motivo de la compra-venta del inmueble, inclusive Honorarios de abogado por la redacción de los documentos de Opción de compra y Venta, corresponden al Comprador. En estos gastos se incluye la Certificación de Gravámenes

lunes, 28 de marzo de 2011

“ SUGERENCIAS PARA VENDER UNA PROPIEDAD EN EL TIEMPO DEBIDO”


Vender una propiedad inmobiliaria, en el tiempo debido, es motivo de preocupación para los propietarios. Cuando una propiedad permanece más del tiempo prudencial en el mercado, tiende a sufrir decadencia en el interés de los compradores y producto de ello puede hasta venderse por debajo de su precio real.

Otro aspecto a considerar es la pérdida de capital que representa tener una propiedad produciendo gastos que en ocasiones superan las entradas y a veces pagando intereses e impuestos irrecuperables.

Si consideramos los efectos en una propiedad comercial, el sólo hecho de mantenerla en el mercado, por más tiempo del normal, puede perjudicar el buen funcionamiento del negocio que opere en ella. Igual sucede con propiedades multifamiliares en las que los inquilinos se saturan de ser molestados.

En propiedades unifamiliares, que estén alquiladas, se produce el mismo fenómeno de saturación por prolongada exposición y puede conllevar, desde la negativa del inquilino a cooperar en el proceso de venta, hasta la pérdida de entusiasmo por mantener el inmueble en óptimas condiciones.

El fenómeno de tedio y aversión a una exposición prolongada puede afectar hasta a los propios dueños de inmuebles que vivan en ellas, durante el período de venta de las mismas. Puede hasta crear un sentimiento de rechazo a la propiedad, en el seno de la familia, por el simple hecho de considerarse que el inmueble no es del agrado de aquellos que lo visitan. Se produce de esa manera una pérdida de interés en mantenerlo.

El deterioro de una propiedad inmobiliaria vacía es mucho mayor que el de una propiedad en uso. Aparecen olores poco agradables asociados a la humedad, en todo rincón propicio; los equipos eléctricos y el sistema de aire acondicionado, tienden a sufrir desajustes y roturas. Amén de que algún ladronzuelo o vagabundo decida hacer de las suyas y considere la propiedad vacía para realizar su próxima fechoría.

Para minimizar estos contratiempos y disgustos, existe una fórmula bastante efectiva:

  1. Prepare su propiedad para competir en igualdad de condiciones físicas, con las existentes en el mercado. Muéstrela iluminada, fresca y agradable. Recuerde que es imposible causar una segunda primera buena impresión.

  1. Arregle el jardín y el resto de las áreas verdes, de forma tal que capte la atención de todo aquel que pase frente a su propiedad.

  1. Fije un precio lógico para la venta, basándose en un análisis de mercado para el tipo de propiedad que pretende vender. Sea objetivo, eso le ayudará a vender en menos tiempo.

  1. Ofrezca, de ser posible, facilidades de financiamiento a los posibles compradores.

  1. Consulte a profesionales en el área de avalúos y venta  inmobiliaria que le puedan guiar y asesorar para tener éxito en la venta del inmueble.-

viernes, 25 de febrero de 2011

UNIDAD TRIBUTARIA DESDE SU CREACIÓN EN 1.994 HASTA EL 2.013







AÑO
GACETA OFICIAL N°
FECHA
U.T. en Bs. Viejos
U.T. en Bs. Fuertes
Tipo de Cambio Bs. Viejos y
 Bs Fuertes
1.994
4.727
27-05-1994
1.000
1,00
168,61
1.995
36.673
07-04-1995
1.700
1,70
170,00
1.996
36.003
18-07-1996
2.700
2,70
470,75
1.997
36.220
04-06-1997
5.400
5,40
485,63
1.998
36.432
14-04-1998
7.400
7,40
536,00
1.999
36.673
05-04-1999
9.600
9,60
590,75
2.000
36.957
24-05-2000
11.600
11,60
648,00
2.001
37.183
24-04-2001
13.200
13,20
711,75
2.002
37.397
05-03-2002
14.800
14,80
838,75
2.003
37.625
05-02-2003
19.400
19,40
1.600,00
*
2.004
37.876
10-02-2004
24.700
24,70
1.920,00
*
2.005
38.116
27-01-2005
29.400
29,40
2.150,00
*
2.006
38.350
04-01-2006
33.600
33,60
2.150,00
*
2.007
38.603
12-01-2007
37.632
37,63
2.150,00
*
2.008
38.855
22-01-2008
46.000
46,00
2,15
**
2.009
39.127
26-02-2009
55.000
55,00
2,15
*
2.010
39.361
04-02-2010
65.000
65,oo
2,60
4,30
***
2.011
39.623
24-02-2011
76.000
76,00
4,30
****
2.012
39.866
16-02-2012
90.000
90,00
4,30
2.013
40.106
06-02-2013
107.000
107,00
6,30
*****

*  Con control de cambio
**A partir de Enero 2.008 las cantidades de dinero se expresan en Bolívares Fuertes
*** A partir de Enero 2.010 se devaluó el Bolívar en 2 tipos de cambio (2,60/$ y 4,30/$)
**** A partir de Enero 2.011 se devaluó el Bolívar en Bs. 4,30 / $
***** A partir de Febrero 2.13 se devalúo el Bolívar en Bs. 6,30/$