J.B. BIENES RAICES - VENEZUELA

"VENDEMOS APTO. EN LOS PALOS GRANDES CUARTA TRANSVERSAL "

2011-11-10T20:29:00.005-04:30

LOS PALOS GRANDES VENDEMOS EXCELENTE APARTAMENTO , 3 HABITACIONES MAS SERVICIO, 3 BAÑOS, PISOS DE MÁRMOL Y PARQUET, 152 M2., UN PUESTO DE ESTACIONAMIENTO TECHADO, MALETERO, SOLO DOS APARTAMENTOS POR PISO.UBICADO EN LA 4TA. TRANSVERSAL. BS. 2.450.000,oo – INFORMA: J.B. BIENES RAÍCES (0414) 410.55.90 – (0414) 471.09.52

"GALPON EN ALQUILER URB. LAS GUACAMAYAS EN LA CIUDAD DE VALENCIA"

2011-05-26T09:15:00.000-04:30

Alquilamos Galpón Industrial en la Urbanización Industrial La Guacamaya en la ciudad de Valencia, Estado Carabobo, 1.000 m2. Aprox. de terreno, 800 m2. Aprox. de construcción, incluye área de oficina y área de baños. Bs. 25.000,oo - Informa: J.B. Bienes Raíces – Teléfonos: (0414) 410.55.90 – (0414) 471.09.52 – Fax: (0241) 826.81.26 – (0421) 824.01.05 – e-mail: jbbienesraices@gmail.com

"LA FLORIDA CARACAS EN ZONA COMERCIAL VENDEMOS CASA CON LOCALES COMERCIALES"

2011-05-05T17:12:00.002-04:30

LA FLORIDA EN ZONA COMERCIAL EN CARACAS A 50 METROS DEL CENTRO COMERCIAL LA FLORIDA VENDEMOS CASA MAS DOS LOCALES COMERCIALES, LOS LOCALES SON DE 100 M2 APROX. CADA UNO, LA CASA INDEPENDIENTE DE LOS LOCALES COMERCIALES TIENE DOS HABITACIONES, DOS BAÑOS 3 SALONES, COMEDOR, ÁREA DE COCINA, JARDÍN DE 100 M2, MAS ÁREA DE LAVANDERÍA, 460 M2 DE TERRENO APROX. - PRECIO BS.F. 2.500.000 - INFORMA: J.B. BIENES RAICES o CONSORCIO G y B, C.A. (0414) 410.55.90 – (0414) 293.18.54

"VENDEMOS EXCLUSIVA QUINTA EN LOMAS DE LA TRINIDAD"

2011-05-03T16:46:00.000-04:30

Vendemos exclusiva quinta en Lomas de la Trinidad de cuatro plantas y con las siguientes características: 5 habitaciones, 3 baños `principales, 3 baños auxiliares, aire acondicionado, pisos de madera, 3 terrazas, área para juegos o gimnasio, área de jardín, área de parrilla, gruta interna con cascada, salón, comedor, cocina totalmente equipada, habitación de servicio con baño, tres estacionamientos. 750 m2 aprox. de construcción, 350 m2. de terreno. La quinta está protegida con cerco eléctrico. Tiene 2 tanques de agua, uno con 10.000 litros aprox. y otro con sistema hidroneumático con 300 litros aprox. Bs.F. Tres Millones Quinientos Mil Para mayor información comunicarse con CORPORACIÓN GAMA, C.A. – J.B. BIENES RAÍCES TEL.: (0414) 293.18.54, (0414) 410.55.90

“La plusvalía en los Bienes Raíces.”

2011-04-27T08:43:00.001-04:30

La plusvalía en los Bienes Raíces es el incremento del valor comercial.

Se da por diversos factores, el más importante es la oferta y demanda, por ejemplo ante una oferta fija de terrenos, conforme más gente quiera comprar terrenos, su valor se incrementará.

Las políticas gubernamentales en el aspecto fiscal y económico, así como los planes y acciones de gobierno, tales como: un cambio de uso de suelo, una nueva avenida, un nuevo centro comercial, la disponibilidad de créditos, etc., provocan cambio en el valor a una propiedad.

También se puede incrementar dándole valor agregado a la propiedad, esto es con mejoras, estudios de factibilidad, permisos y con creación de una imagen favorable, etc.

La plusvalía existe cuando supera la inflación o los costos financieros.

Cuando el precio de mercado de un bien raíz aumenta al mismo ritmo que los índices de inflación, no podemos hablar de plusvalía.

En términos generales los terrenos son los que suben de valor y la construcción se deprecia.

La construcción tiene una vida útil, un cierto número de años ya que entran en juego los factores de obsolescencia, deterioro, etc.

Los gustos cambian, los sectores pasan de moda. Un sector residencial de ser el más cotizado en la ciudad con el tiempo va perdiendo popularidad. Ya no tanta gente desea irse a vivir allí. En esta etapa de transición es posible que no tan solo las construcciones pierdan valor, sino también los terrenos.

“CUANDO EL PROPIETARIO FINANCIA UN INMUEBLE"

2011-04-08T10:34:00.000-04:30

Cuando el vendedor de una propiedad inmobiliaria decide participar en el financiamiento de la misma, para facilitar la venta, debe sopesar, cuidadosamente, las ventajas y desventajas que esa acción pueda provocar. Ayudar al comprador en el financiamiento es un arma efectiva para promover y agilizar la venta; pero es una actividad que debe conocerse antes de aventurarse en ella.

Si el vendedor al financiar quedase en primera posición, es decir, si quedase en la posición de ser el primero a quien debiera liquidársele, en el supuesto caso que la propiedad fuese rematada por falta de pagos, las preocupaciones son casi inexistentes.

Pero si por el contrario, se toma una segunda posición en la hipoteca, entonces se debe actuar con más cautela.

Un error común, entre los vendedores que deciden financiar, es el tratar de vender su propiedad a un precio mayor de lo que dicta el mercado, sólo por facilitar financiamiento. Como resultado directo de esta apreciación errónea, propiedades que deben venderse en las primeras semanas de su salida al mercado, se mantienen en el mismo por meses e inclusive llegan a no venderse.

Todo aquel que tenga participación en la venta de una propiedad inmueble, debe recordar que los compradores siempre realizarán comparaciones con otras propiedades a la venta y que, por lo regular, no están dispuestos a pagar más del precio que dicta el mercado.

Existen propiedades para las cuales resulta difícil encontrar financiamiento a través de instituciones financieras. Propiedades con violaciones del código de construcción, adiciones realizadas sin los permisos requeridos para ello, cambios de estructura… en fin, irregularidades que impiden, a toda institución que administre dineros ajenos, emitir compromiso de préstamo alguno sobre ellas. En estos casos el financiamiento, por parte del vendedor, se impone.

Es conveniente, además, que el vendedor busque asesoramiento legal, acerca de la responsabilidad que conlleva facilitar la venta de una propiedad raíz, cuando se tienen conocimientos de anomalías en la misma.

Cuando el dueño ofrece el financiamiento, puede existir la posibilidad de diferir parte del pago de impuestos sobre la ganancia, si es que se registrara alguna. Además, el vendedor seguirá teniendo control del estado físico del inmueble, en relación directa con la póliza de mantenimiento que la hipoteca demande del comprador; pero es siempre aconsejable que antes de comprometerse a financiar una propiedad que esté vendiendo o participar en forma alguna en el financiamiento de la misma, consulte a un especialista.

" CLAVES PARA SER UN BUEN JEFE "

2011-04-02T19:07:00.001-04:30

Una de las mejores formas de aumentar la productividad y empatía de sus trabajadores con su empresa, es el trato que puede dar a sus subordinados. En este artículo, mostramos algunos datos que comúnmente, olvidamos a la hora de establecer relaciones dentro de nuestra fuente de ingreso y trabajo.

Fuentes varias

El triunfo de su empresa es gracias a los esfuerzos de sus trabajadores. El hecho que el jefe esté a cargo no significa que los triunfos son gracias a él. Su equipo es responsable de todo el trabajo operativo, y si bien su rol es guiarlos y diseñar la estructura de trabajo, ellos realizan las funciones para que todo llegue a buen puerto.

Déjele saber a las personas que se interesa por ellas. Conozca a cada miembro de su equipo, sus metas y aspiraciones específicas. Hable con ellos acerca de su vida fuera del trabajo, especialmente situaciones que puedan estar afectando su desempeño laboral. Cuanto más conozca a las personas, más fácil es identificar qué las motiva.

Ayude a las personas a entender cómo su trabajo se ajusta a las metas de la empresa. Es natural el querer contribuir y hacer la diferencia en su empresa. Es por ello que es tan importante para los gerentes que indiquen claramente la manera cómo cada persona en el equipo añade algo al panorama total. Explicando cómo cada miembro del equipo ayuda en el avance. Incrementando la confianza.

Asegúrese que su equipo fije metas realistas. Metas de períodos inspiran a las personas a la excelencia. Pero hay una gran diferencia entre metas de períodos y objetivos visionarios. Asegúrese de que su equipo se fije metas que puedan alcanzarse. Generalmente la sobredimensión de metas explota dado que los empleados se sienten frustrados.

Indique a las personas como se beneficiarán con una alta performance. Cada vez que rendimos buenos resultados para la empresa, mejora nuestro status. Las recompensas pueden llegar como una mayor compensación financiera, o algún otro reconocimiento. Depende de usted el asegurarse que su equipo entienda cómo los resultados superiores de parte de ellos rendirá sus frutos a corto y largo plazo en sus carreras.

Escuche las sugerencias, opiniones e ideas. Los gerentes que no valoran lo que su equipo piensa, aplastan la motivación. Como un líder, es su trabajo propiciar una atmósfera en la cuál las personas se sientan libres de expresarse. Esté abierto a todas las perspectivas. Explore cada lado de una propuesta antes de tomar una decisión. Esto muestra que respeta los puntos de vista de todos y genera confianza.

Facilite y reconozca. Todos deseamos ser apreciado por nuestras contribuciones y esto pesa más que el cheque del sueldo. De hecho, los estudios muestran que la aprobación y el aplauso son mucho más significativos para las personas que sus ganancias financieras. Cuando un miembro del equipo merezca reconocimiento, delo de corazón.

Tenga en mente que el logro en sí, es un gran motivador. Nada levanta más la confianza que la experiencia del éxito. Es un poderoso empuje que mueve a las personas a tratar aún más para obtener logros mayores.

Cambie de puesto a las personas que no están aportando. Algunos líderes cometen el error de mantener a personas que no aportan, en un equipo al cual no apoyan. Con frecuencia es de esperar, que la presión del equipo lo inspirará a mejorar su desempeño. Este enfoque funciona a veces. Pero lo triste es que la presencia de miembros de equipos flojos, puede causar resentimiento. Al final, esto puede dañar el espíritu del equipo y evitar la productividad.

Todas estas ideas son relativamente fáciles de aplicar. Seguramente la más difícil de llevar a cabo es la de remover a las personas que no están rindiendo y quiénes, de hecho, pueden estar perjudicando al equipo completo.

Aún así será más simple para usted tomar el paso, si usted considera esto: Las personas saben cuando su desempeño no está cubriendo las expectativas y esto por sí mismo debilita su confianza. Al mover a miembros con bajo rendimiento a situaciones en las cuáles puede mejorar él mismo, usted mejorará la moral de ellos. A cambio, esto encenderá su motivación y animará el entusiasmo del resto.

"REQUISITOS PARA VENDER UN INMUEBLE ANTE EL REGISTRO INMOBILIARIO"

2011-03-29T09:15:00.000-04:30

Para vender un inmueble se requiere presentar ante el Registro Inmobiliario correspondiente de acuerdo a su ubicación el documento de venta redactado y visado por un abogado, acompañado con los siguientes recaudos:

Copia de la Cedula de Identidad de los otorgantes: La Cedula debe estar vigente y la copia legible (Generalmente exigen que estén todas en un mismo folio tamaño oficio)
Registro de Información Fiscal (RIF) actualizado, de cada uno de los otorgantes: Debe presentarse original y copia.
Ficha Catastral: Se obtiene en la Oficina de Catastro de la Alcaldía correspondiente según la ubicación del inmueble. (Si la Cuenta está a nombre de una persona diferente al propietario actual, debe hacerse el cambio de nombre)
Solvencia del Derecho de Frente: Se obtiene en la Alcaldía correspondiente, previo pago de los impuestos municipales, mas una tasa que cobran por la emisión de la Solvencia.
Solvencia de Agua del inmueble: Se tramita ante Hidrocapital. (Si se trata de un apartamento, previamente debe obtenerse la Solvencia de pago del Condominio)
Registro de Vivienda Principal: Se obtiene en el SENIAT.
En caso de no tener registrado el inmueble como Vivienda Principal, deberá pagarse el equivalente al 0,5% del precio de venta del inmueble, este pago se hace con la Planilla emitida por el SENIAT, ante una entidad bancaria autorizada a recibir pagos de la Tesorería Nacional . Se debe exigir la Certificación de Pago.
Pago de los Derechos de Registro: Según el cálculo realizado por el Registro Inmobiliario, se cancela en el Banco y Cuenta que indique el Registro.
Pago de Impuesto Municipal: Impuesto que se le paga a la Alcaldía correspondiente por la operación inmobiliaria.
En caso de ser una persona jurídica, deben acompañarse el documento constitutivo y ultimas Actas de actualización de la compañía, y copia de la Cedula de Identidad del representante legal.
Los gastos ocasionados con motivo de la compra-venta del inmueble, inclusive Honorarios de abogado por la redacción de los documentos de Opción de compra y Venta, corresponden al Comprador. En estos gastos se incluye la Certificación de Gravámenes

“Preparándose para vender un Inmueble”

2011-03-28T15:05:00.002-04:30

Vender una propiedad inmobiliaria, en el tiempo debido, es motivo de preocupación para propietarios y agentes de bienes raíces. Cuando una propiedad permanece más del tiempo prudencial en el mercado, tiende a sufrir decadencia en el interés de los compradores y producto de ello puede hasta venderse por debajo de su precio real.

Otro aspecto a considerar es la pérdida de capital que representa tener una propiedad produciendo gastos que en ocasiones superan las entradas y a veces pagando intereses e impuestos irrecuperables.

Si consideramos los efectos en una propiedad comercial, el sólo hecho de mantenerla en el mercado, por más tiempo del normal, puede perjudicar el buen funcionamiento del negocio que opere en ella. Igual sucede con propiedades multifamiliares en las que los inquilinos se saturan de ser molestados.

En propiedades unifamiliares, que estén alquiladas, se produce el mismo fenómeno de saturación por prolongada exposición y puede conllevar, desde la negativa del inquilino a cooperar en el proceso de venta, hasta la pérdida de entusiasmo por mantener el inmueble en óptimas condiciones.

El fenómeno de tedio y aversión a una exposición prolongada puede afectar hasta a los propios dueños de inmuebles que vivan en ellas, durante el período de venta de las mismas. Puede hasta crear un sentimiento de rechazo a la propiedad, en el seno de la familia, por el simple hecho de considerarse que el inmueble no es del agrado de aquellos que lo visitan. Se produce de esa manera una pérdida de interés en mantenerlo.

El deterioro de una propiedad inmobiliaria vacía es mucho mayor que el de una propiedad en uso. Aparecen olores poco agradables asociados a la humedad, en todo rincón propicio; los equipos eléctricos y el sistema de aire acondicionado, tienden a sufrir desajustes y roturas. Amén de que algún ladronzuelo o vagabundo decida hacer de las suyas y considere la propiedad vacía para realizar su próxima fechoría.

Para minimizar estos contratiempos y disgustos, existe una fórmula bastante efectiva:

Prepare su propiedad para competir en igualdad de condiciones físicas, con las existentes en el mercado. Muéstrela iluminada, fresca y agradable. Recuerde que es imposible causar una segunda primera buena impresión.

Arregle el jardín y el resto de las áreas verdes, de forma tal que capte la atención de todo aquel que pase frente a su propiedad.

Fije un precio lógico para la venta, basándose en un análisis de mercado para el tipo de propiedad que pretende vender. Sea objetivo, eso le ayudará a vender en menos tiempo.

Ofrezca, de ser posible, facilidades de financiamiento a los posibles compradores.

Consulte a profesionales en el área de avalúos y venta inmobiliaria que le puedan guiar y asesorar para tener éxito en la venta del inmueble.-

UNIDAD TRIBUTARIA DESDE SU CREACIÓN EN VENEZUELA

2011-02-25T09:28:00.000-04:30

UNIDAD TRIBUTARIA DESDE SU CREACIÓN (1994) HASTA EL 2011 EXPRESADA EN Bs. VIEJOS Y Bs. FUERTES

AÑO	GACETA OFICIAL N°	FECHA	U.T. en Bs. V.	U.T. en Bs. F.	Tipo de Cambio

1.994	4.727	27-05-1994	1.000	1,00	168,61
1.995	36.673	07-04-1995	1.700	1,70	170,00
1.996	36.003	18-07-1996	2.700	2,70	470,75
1.997	36.220	04-06-1997	5.400	5,40	485,63
1.998	36.432	14-04-1998	7.400	7,40	536,00
1.999	36.673	05-04-1999	9.600	9,60	590,75
2.000	36.957	24-05-2000	11.600	11,60	648,00
2.001	37.183	24-04-2001	13.200	13,20	711,75
2.002	37.397	05-03-2002	14.800	14,80	838,75
2.003	37.625	05-02-2003	19.400	19,40	1.600,00	*
2.004	37.876	10-02-2004	24.700	24,70	1.920,00	*
2.005	38.116	27-01-2005	29.400	29,40	2.150,00	*
2.006	38.350	04-01-2006	33.600	33,60	2.150,00	*
2.007	38.603	12-01-2007	37.632	37,63	2.150,00	*
2.008	38.855	22-01-2008	46.000	46,00	2.150,00	*
2.009	39.127	26-02-2009	55.000	55,00	2.150,00	*
2.010	39.361	04-02-2010	65.000	65,oo	2.600,00 4.300,00	**
2.011	39.623	24-02-2011	76.000	76,00	4.300,00	***

* Con control de cambio

** A partir de Enero 2.010 se devaluó el Bolívar en 2 tipos de cambio (2,60/$ y 4,30/$)

*** A partir de Enero 2.011 se devaluó el Bolívar en Bs. 4,30 / $

DIFERENCIA ENTRE PRECIO Y VALOR EN BIENES RAICES

2011-02-11T09:31:00.000-04:30

Cuando de bienes raíces se trata, no existen dos conceptos que difieran tanto, el uno del otro, como valor y precio. Normalmente, para el dueño de una propiedad, la misma siempre tendrá un valor superior al valor promedio de las propiedades que la circundan. En realidad, este concepto de valorización exagerada, de lo que nos pertenece, es algo normal en la conducta humana; pero cuando de negocios se trata se debe ser realista.

En innumerables ocasiones hemos escuchado quejas de personas descontentas con el trabajo realizado por agentes de bienes raíces, que han sido contratados para venderles sus propiedades, alegando que los mismos no hicieron una labor eficiente. Cuando hemos revisado la estrategia de venta, utilizada por los agentes, hemos podido apreciar que el error más frecuente fue el precio que mantuvieron las propiedades en el mercado, durante el período de mercadeo. Al consultar a los profesionales de bienes raíces, en referencia a la causa que motiva el aceptar propiedades a sobre precio, la respuesta siempre es la misma: los propietarios quisieron probar por un tiempo para ver la reacción del mercado. Y yo los comprendo, porque siempre resulta difícil hacer entender a alguien que lo suyo vale igual que lo ajeno. Que todo tiene un precio y que no existe quien esté dispuesto a sobre pagar una mercancía por más que ésta le guste.

En bienes raíces todo está íntimamente relacionado. Nada escapa al valor que deviene de la experiencia de venta. Si el precio de venta del metro cuadrado de construcción en viviendas unifamiliares es de 4.000 por metro cuadrado en determinado vecindario, no existe razón para considerar su valor es de 4.500 por metro cuadrado, para una vivienda similar, en la misma zona y en igualdad de condiciones.

En propiedades de inversión sucede exactamente lo mismo. Si el índice del mercado señala que para una propiedad multifamiliar, un centro comercial o un complejo de almacenes se debe pagar seis veces el monto total anual de las rentas brutas, no existe lógica para pagar siete veces el valor de las mismas. Siempre comparando, desde luego, propiedades similares en estado físico, tamaño, condiciones, ubicación, acceso, etc.

La forma comparativa es la más importante al momento de analizar el valor de una propiedad inmobiliaria. Lo aconsejable, en estos casos, es consultar el mercado y orientarse hacia una apreciación lógica. Para ello los bancos, los registros inmobiliarios, las oficinas de corredores de bienes inmuebles, son una gran fuente de información y hasta los anuncios clasificados de los diarios y revistas especializadas son útiles. Todo lo que hace falta es saber distinguir y clasificar la información obtenida.

INVERTIR EN BIENES RAICES

2011-02-09T09:25:00.000-04:30

Ejecutar una buena inversión en bienes raíces es producto de la confluencia de varios factores determinantes. No es solamente encontrar una buena localización o comprar a un buen precio, lo que determina que la compra de una propiedad de ingreso resulte una buena compra. Son factores tan complicados como estilo y calidad de vida entre los ocupantes de la propiedad y tan simples como tiempo de estancia de los inquilinos en la misma, lo que puede decidir.

La ubicación de la propiedad es un elemento primordial. La localización, es la ciudad en que se halla la propiedad. La ubicación, sin embargo es, el sitio de la ciudad, en particular.

Aunque parezca fácil de entender, el asunto no es tan sencillo como se presenta a simple vista. La ubicación prácticamente lo es todo. Una propiedad bien ubicada seguramente tendrá menos vacantes y podrá enfrentar más fácilmente una crisis que otra del mismo tipo y condiciones que cuente con una ubicación menos ventajosa dentro de la misma ciudad.

El estado físico de una propiedad también es decisivo al respecto. Una propiedad bien mantenida contará con la aprobación de los que habitan o trabajan en ella y será motivo de orgullo referir su dirección para todo aquel que se relacione directamente con la misma.

El precio de compra es importante; pero no decisivo. Lo que resulta decisivo, sin embargo, radica en la esencia misma de la condición y finalidad de una inversión inmobiliaria.

Por naturaleza, una inversión en bienes raíces no se caracteriza por su liquidez inmediata, o sea, la misma es considerada como una inversión a largo plazo que reúne toda una serie de ventajas que la pueden convertir en "un seguro contra la inflación'' o en ‘‘un seguro contra la pérdida de valor del circulante'', permitiendo al que invierte gozar, en la mayoría de las oportunidades, de una relativa paz mental al considerar asegurado el capital inicial invertido.

De ahí la importancia de comprar una propiedad que goce de buena ubicación, pues de ser necesaria su venta en un período de tiempo breve, sea para realizar un intercambio, para iniciar cualquier negocio o simplemente para convertir la inversión nuevamente en capital, es muy probable que haya alguien dispuesto a comprarla de inmediato. ¡Y eso representa una buena inversión!